PROPRIEDADE HORIZONTAL
«Sou administrador do condomínio do prédio onde moro e, nessa qualidade, acabei de receber uma carta de um condómino que denuncia o vizinho que habita o ultimo andar do edifício, dizendo que este se apropriou indevidamente do sótão que fica por cima do apartamento e, sem qualquer autorização dos demais condóminos aí abriu janelas que, alegadamente, não se harmonizam com a fachada do edifício.
Será que o condómino do ultimo andar poderia fazer tudo isto? È certo que o acesso ao sótão do prédio se faz através do referido andar, mas não consta que o mesmo faça parte da fracção. Tratar-se-á de uma parte comum? E quanto à abertura das janelas, será legal?»
Será que o condómino do ultimo andar poderia fazer tudo isto? È certo que o acesso ao sótão do prédio se faz através do referido andar, mas não consta que o mesmo faça parte da fracção. Tratar-se-á de uma parte comum? E quanto à abertura das janelas, será legal?»
Em primeiro lugar há que esclarecer que o facto de o vão do telhado não ser referido na descrição da fracção do ultimo andar como parte integrante dela, não quer dizer que o seu proprietário não possa utilizá-lo com exclusividade, ainda que seja considerado como uma parte comum do edifício dado que o vão do telhado não é considerado, por lei, como uma parte imperativamente comum de um edifício.
O que a lei dispõe, para além do elenco das partes imperativamente comuns e das partes que se presumem comuns num edifício constituído em propriedade horizontal é que, em geral, se presume serem partes comuns, aquelas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de algum condómino, muito embora no silêncio do título constitutivo, a referida presunção possa ser afastada mediante prova da afectação em exclusividade a um dos condóminos.
Neste sentido, se pronunciou o Supremo Tribunal de Justiça e, mais recentemente, o Tribunal da Relação do Porto.
Ora se, de acordo com o que o leitor referiu, o único acesso ao sótão se faz através do último andar tudo indica que a presunção de comunhão poderá ser elidida.
Questão distinta é a da abertura de janelas dado que, de acordo com o estipulado no regime legal da propriedade horizontal, os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
Designadamente, entre outras coisas é especialmente vedado aos condóminos prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício.
Ainda de acordo com o disposto na lei, as obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício só podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria de dois terços do valor total do prédio, pelo que se efectivamente a abertura das janelas em questão é susceptível de modificar o arranjo estético do edifício e não foi concedida qualquer autorização dos demais condóminos para o efeito, então o leitor na qualidade de administrador do condomínio deverá actuar no exercício das funções que lhe competem, se necessário através da via judicial pois, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia de condóminos, o administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos quer contra terceiros.
Para o efeito, o leitor não necessitará, sequer, de autorização da assembleia de condóminos, pois no exercício das suas funções tem, além do mais, o dever de executar as deliberações da assembleia e realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns, bem assim como o de assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio.
O que a lei dispõe, para além do elenco das partes imperativamente comuns e das partes que se presumem comuns num edifício constituído em propriedade horizontal é que, em geral, se presume serem partes comuns, aquelas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de algum condómino, muito embora no silêncio do título constitutivo, a referida presunção possa ser afastada mediante prova da afectação em exclusividade a um dos condóminos.
Neste sentido, se pronunciou o Supremo Tribunal de Justiça e, mais recentemente, o Tribunal da Relação do Porto.
Ora se, de acordo com o que o leitor referiu, o único acesso ao sótão se faz através do último andar tudo indica que a presunção de comunhão poderá ser elidida.
Questão distinta é a da abertura de janelas dado que, de acordo com o estipulado no regime legal da propriedade horizontal, os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
Designadamente, entre outras coisas é especialmente vedado aos condóminos prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício.
Ainda de acordo com o disposto na lei, as obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício só podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria de dois terços do valor total do prédio, pelo que se efectivamente a abertura das janelas em questão é susceptível de modificar o arranjo estético do edifício e não foi concedida qualquer autorização dos demais condóminos para o efeito, então o leitor na qualidade de administrador do condomínio deverá actuar no exercício das funções que lhe competem, se necessário através da via judicial pois, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia de condóminos, o administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos quer contra terceiros.
Para o efeito, o leitor não necessitará, sequer, de autorização da assembleia de condóminos, pois no exercício das suas funções tem, além do mais, o dever de executar as deliberações da assembleia e realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns, bem assim como o de assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio.